海南楼市逆势走高 仍需警惕高库存下的泡沫风险
蓝网 » 房产 » 楼市资讯 » 文章正文

海南楼市逆势走高 仍需警惕高库存下的泡沫风险

2017-01-22 15:50来源:经济参考报阅读:244
[摘要]​在经过三个月的收紧调控后,楼市终于不再癫狂,住房成交量、房价涨幅双双收窄,但海南却迎来了逆势下的躁动。近日,国家统计局发布的2016年12月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,三亚新建商品住宅价格环比上涨1.2%,夺得当月涨幅之冠。

在经过三个月的收紧调控后,楼市终于不再癫狂,住房成交量、房价涨幅双双收窄,但海南却迎来了逆势下的躁动。近日,国家统计局发布的2016年12月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,三亚新建商品住宅价格环比上涨1.2%,夺得当月涨幅之冠。

楼市持续调控涨幅、成交量“霜降”

近期在地方持续的调控下,楼市有了明显降温迹象。近日,国家统计局发布的2016年12月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,70个大中城市房价增幅有明显回落态势。其中新建商品房住宅指数平均涨幅仅为0.26%,降至2016年年底最低值。北上广深四个一线城市中,除广州仍有上涨迹象外,北京、上海、深圳全线下跌,房价上涨火苗全面熄火。

具体来看,去年12月70个大中城市房价涨幅与最疯狂的去年9月相比,最高涨幅已从9月的8.2%降至目前的1.2%,下调幅度高达7个百分点。此外,涨幅超过1%的城市也从9月的40多个降至目前的2个。

在价格滞涨的同时,成交量也出现一定幅度下滑。中国指数研究院的最新统计数据显示,1月9日至1月15日一周内,重点监测的31个城市楼市成交面积环比微降0.3%。环比下降城市14个,占监测城市总量的45%。31个城市成交量同比整体下降0.7%,其中13个城市同比下降。

新年首周,楼市成交降幅明显。其中,一线城市环比下降6.08%,同比下降4.28%。其中,14个二线城市成交量环比下降38.49%,同比下降20.09%。6个三线代表城市环比下降24.84%,同比下降49.83%。

以北京市场为例,来自亚豪机构的统计数据显示,2017年1月首周北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1315套,成交面积15.86万平方米,环比分别减少42%、20%,同时这一成交量也创近两个月新低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从数据特点看,受政策收紧影响,本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已出现,房价从去年9月快速扭转。

专家表示,去年12月楼市积极吸收调控政策效应,市场过热现象受到了明显遏制,控制房价总体上初战告捷。

海南楼市受热捧

值得注意的是,在全国楼市降温的同时,海南楼市却迎来了大量购房者。

据中国指数研究院统计显示, 2016年12月,海南楼市成交共11428套,环比上涨34%;成交面积为1002791平方米,环比上涨30%;商品住宅均价为13708元/平方米,环比上涨18.1%;成交金额为137.47亿,环比上涨54%;其中,去年12月海口成交6804套,与2014年同期相比,成交量翻倍,成交均价9412元/平方米,环比上涨4.85%,创下2016年海口成交均价最高值。另外,去年12月三亚成交4624套,与2015年同期相比,成交套数增长112%,成交面积增长126%。成交均价为20186元/平方米,继2015年10月之后首次回升至2万元/平方米的水平线上。

据海南省统计局数据,2016年1-11月,海南省房地产开发投资继续保持平稳增长,房屋销售面积保持高速增长,前11个月房屋销售1309万平方米,同比增长44.6%,增幅比上年同期提升40.2%;销售额1290.98亿元,同比增长51.2%,增幅比上年同期提升46.7%。

生活在石家庄的付女士正处于怀孕期,过去两个月,她却变得愈发焦躁。接连的雾霾天气、连续爆表的污染指数,让本应每日外出晒太阳散步的她只能闭门不出。付女士与丈夫开始找各种渠道询问海南房价,去年12月中旬,她与家人一起飞赴海南买房。

值得注意的是,近期微信和QQ上还出现了不少专门的海南买房群,记者在一个两三百人的海南置业群里看到,群里大都是有意在海南买房的人,并且大家专门邀请了海南的地产中介服务商入群介绍项目,群里人还自发不定期地组织起来一起去海口、三亚、陵水、博鳌等多地去看房买房。

受环境等众多因素的影响,让海南再度在这个房地产“冷淡期”受热炒。而除个人投资之外,各个房企巨头也加速布局。

2016年11月30日,万达集团和海口市签订协议,投资500亿元在海口市桂林洋建设全新万达城,这是迄今万达投资建造的第16座万达城。不久后,融创中国品牌及其高端精品产品正式落地海南,并将长期深耕海南东线市场。就此,已有鲁能、富力、恒大、万达等一大批房企巨头“激战”海南岛。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。逾百家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”,一线海景土地资源日益紧俏。

库存待消 泡沫仍存

在我国房地产业发展史中,海南一直都是其中最具波澜起伏的地区。

1992年初,随着沿海开放,海南楼市被热炒,一夜致富者不在少数。当年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

到了1993年,海南投资热潮到达顶峰,这座人数仅655万人的海岛上竟然出现了超过两万家房地产公司。当地房价也从1991年的1400元/平方米,增至7500元/平方米,涨幅高达436%。

随后,随着中央调控,海南房地产热浪应声而落。仅占全国0.6%总人口的海南,留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。这场泡沫的破裂只能以“债”收尾。

2010年时,海南再度迎来第二春——国际旅游岛批准,我国大小房企争相进入,但高涨的热潮,透支了海南未来多年的房价上涨空间。海南备案成交数据显示,海南商品房成交均价在2011年达到13366元/平方米的最高点,2012年滑落至10140元/平方米,此后4年内,成交均价在1.1万元/平方米左右。2016年上半年保持在均价9883元/平方米。三亚更是在2012年达到27070元/平方米后,大幅下滑,截至2016年4月,成交均价降至17880元/平方米,降幅高达五成。

对于现在的海南来说,虽然备受投资者看好,但需警惕的是,当年的投资泡沫,今日依然存在。

近日,海南省经济工作会议报告显示,海南仍存在房地产一业独大现象。“十二五”期间,海南省房地产开发投资占固定资产投资的45.8%,房地产业和建筑业税收占地方税收的55.6%,成为扩大投资、拉动经济增长的主力。

而在大量开发的背景下,海南留下的是巨量库存。到2015年底时,海南省商品房库存量高达4100万平方米,消化周期高达50个月,其中商品住宅库存消化周期为45个月,均明显高于全国平均水平。在经过一年的去库存后,截至2016年11月末,海南商品住房库存约2639万平方米,去化周期仍然多达24个月。

专家表示,虽然这次海南楼市的量价齐升,与2010年不尽相同。但需注意的是,表面上看海南房价猛增,投资热潮汹涌。但从背后来看,由于高库存与流通性差,海南房地产投资属性依然缺失,这也意味着,没有交易需求的背景下,资产升值空间并不会太大。


责任编辑:黄敏

最近评论

  • 还没有人评论

Copyright 2014 bluehn.com All rights reserved.

琼ICP备17000669号-1 | 互联网新闻信息服务许可证:4612010001

蓝网法律顾问:海南中帮律师事务所律师    严波

蓝网页面在玩命加载中...